ESTIMALIA, Agencia de Peritos Judiciales con dilatada experiencia en la valoración de inmuebles afectados por cemento aluminoso, se adentra en los detalles legales que rodean a esta problemática, resolviendo las dudas más frecuentes desde una perspectiva práctica y accesible.
Un vicio oculto con consecuencias legales:
La existencia de cemento aluminoso en las viguetas de un edificio se ha equiparado tradicionalmente a un vicio oculto, en tanto que se considera un incumplimiento contractual en caso de compra-venta cuando la patología de la aluminosis se ha desarrollado. La acción por vicio oculto por la existencia de cemento aluminoso tenía un vencimiento de 6 meses desde la adquisición mientras que en el caso de haberse desarrollado la aluminosis, el incumplimiento contractual tiene una vigencia de 5 años sobre la base del Código Civil estatal.
Sin embargo, la normativa catalana actual ha cambiado.
El Libro Sexto del Código Civil de Cataluña unifica los vicios ocultos y los incumplimientos bajo la denominación de "falta de conformidad con el bien", ampliando el plazo para la reclamación judicial a 2 años en ambos casos.
Los jueces ante la aluminosis:
Los tribunales consideran la construcción con cemento aluminoso como un vicio oculto grave, desconocido e irreconocible para el comprador, que comporta un peligro potencial. La reparación integral o la sustitución de la estructura son las soluciones, mientras que el mantenimiento y las reparaciones periódicas resultan más costosas.
Remedios legales si hemos comprado un piso con aluminosis:
Los compradores de inmuebles afectados por aluminosis disponen de varios remedios legales:
- Exigir la reparación del bien.
- Reducir el precio de compra en proporción al valor que tendría el inmueble sin cemento aluminoso.
- Resolver el contrato y solicitar la devolución del precio pagado (en casos graves).
El objetivo principal de los remedios contractuales es revertir los daños causados por el incumplimiento del contrato, situando la parte perjudicada en la misma posición en la que hubiera sido si el inmueble no hubiera tenido cemento aluminoso.
La importancia de transmitir la información:
El vendedor, conocedor o no de los problemas estructurales derivados del cemento aluminoso, estará obligado a entregar al comprador toda la información relevante sobre el inmueble. La falta de información sobre una reparación parcial o la patología en un elemento común puede ser causa de no conformidad.
La solución del propietario antes de vender:
Deberá entregar al comprador la información relevante sobre las características del inmueble y dejar constancia en el contrato, ya sea por cemento aluminoso, aluminosis, portland carbonatado, termitas, humedades, etc. Una reparación parcial o la existencia de patología en un elemento común no informada correctamente puede ser causa de no conformidad.
El papel crucial del perito:
El perito desempeña un papel crucial en estos procedimientos. Su labor es proporcionar al juez una opinión imparcial, sólida y argumentada, que incluya el estado constructivo del inmueble, su repercusión, cuantificación de la reparación o disminución del valor del inmueble. Todo ello con el fin de que el juez pueda dictar una sentencia que satisfaga las expectativas de nuestro cliente.
Cálculo de la minusvaloración:
- El punto de partida es el valor venta, considerado como valor de mercado que han acordado comprador y vendedor en una situación supuestamente informada
- En el precio de venta debe descontarse la diferencia entre este inmueble y una alternativa sin cemento aluminoso, es decir: el coste de la completa reparación.
- También debe descontarse el precio de ocuparse de este trabajo, de lo contrario el comprador preferiría un edificio sano sin tareas de reparación.
Consejos ante la aluminosis:
Si sospecha que el piso que ha comprado sufre aluminosis, o está construido con cemento aluminoso, no dude en contactar con un perito arquitecto y un abogado especializado para obtener una evaluación precisa y explorar las soluciones legales disponibles.
ESTIMALIA pone a su disposición un equipo de expertos para acompañarle en todo el proceso, desde la valoración del inmueble hasta la defensa de sus derechos ante los tribunales. Especialistas en tasaciones de calidad y complejidad, ESTIMALIA ACTP SLP ofrece un servicio imparcial y riguroso a abogados, particulares y administraciones públicas. Nuestros arquitectos superiores colegiados cuentan con amplia experiencia e independencia, asegurando resultados objetivos y fiables en todo tipo de casos.
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